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    新疆房地产价格体系分析

    作者:新疆热点新闻-新疆新闻资讯网 来源:www.xjqpc.com点击数: 发布时间:2017-03-26 13:11

    房地产市场是个庞大而复杂的市场,对它的研究可以划分成许多不同的角度。本文试图通过建立联立方程模型将房价、租金和地价的变动联系起来,同时考虑外界因素变动对它们的影响作用。但在展开系统分析之前还有许多准备工作要做,包括建立对房地产市场特殊性的认识、新疆房地产市场特征的描述,以及作为研究基础的房价与供需之间的关系、价格体系的趋势特征(决定外界冲击的影响力

    新疆房地产价格体系分析 ◆刘东 (新疆维吾尔自治区土地开发整理建设管理局 )

    【摘要】房地产市场是个庞大而复杂的市场,它的研究可以划分降 (对替代效应 )地价变动率上升;、地价变动率上升,引起房价、租金 成许多不同的角度。本文试图通过建立联立方程模型将房价、金变动率都上升。房价、租租金和地价一旦偏离长期均衡,短期波动对和地价的变动联系起来,时考虑外界因素变动对它们的影响作其的调整速度会使房价快速振荡收敛于长期均衡值,同使租金和地用。但在展开系统分析之前还有许多准备工作要做,包括建立对房价收敛于长期均衡值,是地价收敛需要更长的时间。而居民收只地产市场特殊性的认识、疆房地产市场特征的描述,新以及作为研入、住宅资产的预期增值以及就业人口特征并不影响房价、租金和究基础的房价与供需之间的关系、格体系的趋势特征 (定外界地价的变动。价决 冲击的影响力 )静态环境下 (定其它因素不变 )界因素对其和假外 5联立方程中房地产价格体系之间的联系和政策模拟 . 变动的影响作用。

    通过建立联立方程模型,房价、金和地价的变动联系在一将租价格体系

    【键词】新疆关 一

    房地产

    新疆房地产价格体系分析结论 1新疆房地产市场波动特征 .其同时还会增加租房需求引起租房地产市场特殊性可以用不完全市场、给无弹性、供需求多样价的下降,中房价下降比例更大, 、

    起形成房地产价格体系,对价格体系进行情景模拟——事后预并测,和政策分析——事前预测。情景 1假设 2 0 0 8年第 4季度没有改变一年期贷款利率,与实际情况对比,果显示会导致房价和地结

    0 8年第 1季度一年期贷款利率不变时,房性概括,国房地产市场的特征是地产市场的垄断性、我计划性和竞金上涨。情景 2假设 2 0价模拟值会在 20 0 8年 1季度高于实际值, 2—4季度低于实际值, 争性,以及房市的二元性。新疆房地产市场投资建设的主要特点: 且偏离实际值的幅度越来越大,味着一年期贷款利率不变会引意 20 0 0年新疆房地产市场异常活跃,市场化体制改革让其大幅增长, 0 8年 1季

    度低于实际值, 由于政策执行阶段性,疆房地产市场直到 2 0新 0 4年都萎靡不振,起房价先涨后跌。租金的模拟值会在 2 0 2— 4季度高于实际值,离增大。地价模拟值会在 20偏 0 8年 1季度房地产投资增速甚至在当年还在下降,中 2 0其 0 3年又是政策影 2—偏离变小。 响,进一步刺激新疆房地产市场,当年投资、开发、销售和价格都有低于实际值, 4季度高于实际值, 不同程度的增长。2 0 05年之后,新疆房地产市场缓慢回暖,逐渐发展,0 8年房地产市场受整体经济影响, 20再次衰退,0 9年又迅速 20 发展。

    二、房地产价格体系的思考对房地产价格体系政策模拟中,工业生产总值的下降,价格体对系的影响最强烈, 5价、房租金增速上升,地价增速下降。工业生

    2房地产市场供需与房价决定的结论 .

    产总值是经济波动的替代指标,工业生产总值下降说明经济衰退,

    促使房价增速上升;失业率本文采用协整假设检验方法—— G agr果检验、变量回人们对用房地产商品保值的意愿增强, rne因双 所有不利因素促使人们节省开支,租房比购房更经济;资投归模型以及向量自回归模型判断房价与供需之间的关系。最终结上升,意愿低迷,土地开发不积极,造成地价下降。 论是房地产需求对房价变动的影响是长期的,不仅影响当期房价居民储蓄意愿增加和政府降低贷款利率都是经济衰退初期的变化,还会影响未来房价变化;而房价变动对房地产需求的影响是 此时,价增速下降,房租金和地价增速上升。造成这一现象短期的,影响当期需求。房地产供给和房价变动之间的关系要表现,只的原因可能是房价波动领先经济周期,先下降,率此时经济局势的简单的多,在新疆它们之间的动态乘数为零,不仅没有因果关系也

    发展方向并不明朗,部分人退出购房市场增加租房需求,引起租金没有当期影响关系。 增速上涨,而投资市场有部分人继续看好市场,增加对土地交易的 3房地产价格体系的趋势特征 .引 本文采用趋势平稳模型和随机游走模型拟合房价、金和地投资,起地价上涨。租建立房地产价格体系模型,虽然对拐点的拟合不如趋势模型, 价序列,判断它

    们具有怎样的趋势特征。研究结论是:价没有随房 且关注到外生经济变量对时间推移而稳定增长的趋势,在其变动中起主要影响作用的是外但是由于考虑到模型内部相互关联性,符因此模拟结果具有说界随机冲击,尤其是来自于房地产需求方面的外界随机冲击对房价格体系变动的影响能力,合实际情况, 价的变动起关键作用。地价变动率一方面会随时间推移稳定增服力。对比趋势模型和协整模型,趋势模型的拟合效果最好,协整模长,另一方面受到外界随机冲击偏离均值,无法收敛。租金则具有型则考虑经济因素的影响。对比单方程模型和联立方程模型,各显著的趋势平稳特征——季度增长幅度为 0 1%,0 4年 3季度 . 7 20

    但影响程度不同, 租金变动率由之前的 9 . 27增加到 17 86,味着同外界随种经济变量对房地产价格体系的影响方向一致, 76 1 1 .3 7意说明单方程模型的参数值的大小作为分析工具是不充分的,且并机冲击相比租金变化率更重要的是受到其确定趋势左右,可以也联立方程模型具有政策模拟的优势。 认为租金变动率具有独立于外界随机冲击的特征。 4单方程中经济因素对房价、 .租金和地价变动影响

    政策模拟结果表明:一年期贷款利率调整政策效果是持续的;

    当其它经济因素都不变时,民储蓄增加,居会促使房价变动目前新疆经济下滑态势会推动房地产价格体系增速进一步提高,工业生产总值的下降,对价格体系的影率、租金变动率下降,价变动率上升;地经济形势见好,社会消费需其中租金受影响程度最强; 求和投资需求旺盛,促使房价变动率、金变动率上升,租由于从土响最强烈。新疆房地产市场波动频繁,没有形成稳定的发展趋势,中土其地投资到利润实现的周期长,经济快速发展的市场中土地投资在 往往会减少,从而致使地价变动率下降;一年期贷款利率对房价变地交易市场动荡不安是造成房地产市场波动的重要原因。参考文献: 动率的影响是显著的(对租金和地价的影响不显著 )且同向变化;, [] 1华伟.房地产经济学[ . M]上海:复旦大学出版社,0 4 20 . 个人中长期消费贷款的增加,购房需求增加,引起房价变动增加,

    [] 2张红.房地产经济学[ . M]北京:清华大学出版社,0 5 20 . 并不会影响到租金和地价;安价格上涨,带动地价上升;建会房价 变动率上升,引起租金变动率下降 (因为租房需求减少 )地价变动、率上升 (因为土地需求增加 )租金变动率上升,;引起房价变动率下[]京奎.市土地经济学[ .京:京大学出版 3周城 M]北北 社,07 20 .

    瓣警 4 6

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